前回は親の土地に家を建てる時に

○タダで土地を借りて家を建てると掛かる

費用は0円

○土地をもらって家を建てると約56万円もの

費用が掛かる

という事が、実際に家づくりを検討されている方

からのご相談の中であったというお話でした。

では、土地をもらって家を建てるときに掛かる

費用56万円の中身はどうなっているのでしょうか？

そして、

土地をもらうべきか？借りるべきかの判断を

どうしたら良いのでしょうか？

▲その中身は大きく３つに分かれます。

まず、親御さんからお子さんへ所有権を移すのに

かかる費用、主に「登録免許税」です。

次に、不動産、つまり土地を取得することに対して

かかる税金、「不動産取得税」です。

そして、タダで親御さんの財産である土地を

お子さんにあげることに対してかかる税金

「贈与税」です。

この中で一番大きな割合を占めるものは何でしょうか？

それは、「贈与税」なんです。

今回のケースでは約37万円でした。

結構な金額ですよね？

こんなにかかるんだったら、誰でも土地を

タダで借りて家を建てるという選択、

つまり「使用貸借」を選択するのでは？

と思ってしまいますよね？

▲ところが、この判断をする材料は他にもいくつか

あります。

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①贈与税がかからない事もある

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今回のお客様は、ある条件を満たしていれば

約37万円という贈与税がかかりませんでした。

それは、何かというと親御さんの年齢が60才以上

という条件です。

そうです。

親御さんは60才未満だったのです。

親御さんが60才以上で贈与税がかからなければ、

土地の贈与を選択するかもしれませんよね？

ちなみにこの非課税制度、「相続時精算課税の選択」

と言います。

お子さんが20才以上ということや他の条件もあります。

また、別の機会に詳しい事は話しますね。

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②のちのちの相続の時に親族間でもめない事も大事

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親御さんの持っている財産が、この土地だけで

お子さんに兄弟がいたら、

親御さんが亡くなった時の財産分与のことも

考慮しないといけません。

土地を無償で借りるという選択をした場合、

そこに家を建てるということは、

その土地がよっぽど広くなければ

その家にお子さんが住んでいる限り、

お子さんの家族以外の人間が

その土地を使うということは

基本的にはありません。

ということは実質、土地をもらったようなものです。

親御さんが亡くなったときに、

家を建てたお子さんだけが財産をもらって

自分は財産をもらえていないという

主張が他の兄弟からあるかもしれません。

贈与であれば、このあたりのことをある程度

考えた上で行うでしょうが

使用貸借のときも、同じようにあとあとの事まで

しっかりと考えておくことが大事です。

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③土地が親御さんの名義になっていないとき、

他の土地を検討しないといけなくなる？

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土地をもらうにせよ、土地を借りるにせよ

クリアしておかないといけないことがあります。

それは家を建てる土地がしっかりと親御さんの

名義になっておく必要があるということです。

よくあるお話ですが、

その土地の名義が親御さんの親御さんのまま、

つまり建て主さんから見てお爺様のままに

なっている事があります。

もし、お爺様が亡くなっているときには、

詳しい話は省きますが

親御さんの名義にするために

多くの親戚からのその承認を

書面でもらわないといけない事もあります。

お爺様が亡くなって時間が経てば経つほど

承認をもらわないといけない

親戚の数が増えたり、

中には連絡が取れなくなっている親戚の

方がいらっしゃると、

親御さんの名義にするのにかなりの時間が

かかってしまいます。

いつまでに建てるというのが

はっきりと決まっている時は他の土地も

検討しないといけなくなるかもしれません。

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④親御さんが住宅ローンの保証人にならないと

いけない事もある。

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これは親御さんの土地をタダで借りて家を建てる

ときのお話です。

銀行によっては、ここまで求めてきます。

そうすると、

既に他のローンの保証人になっていたり、

親御さんの年収次第では、

住宅ローンが組めなくなるので

親御さんから土地を借りて家を建てるという

選択肢はあきらめないといけません。

▲早めの話合い、早めのシミュレーションが必要

土地をタダで借りて家を建てるのか？

土地をもらって家を建てるのか？

を決めるためには、このように多くのことを

考えないといけません。

現実的には、お金のことでどうするかが決まって

しまいがちですが、

だからこそ、

親御さんの土地に家を建てることを考えている方は

家を建てるときも、家を建てた後も

大きな心配をする事が無いように

早めに今回挙げたポイントについて考えて

おきたいですね。

実は細かくみていくと

他にも考慮しないといけない事や

他の選択肢もあるんですけどね・・・

また別のタイミングで。